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01
5年暴赚$80万！澳洲这些“吸金郊区”让屋主一夜身家翻倍
Domain 最新分析揭示了澳大利亚一批涨幅最大的房产热点区域，部分郊区的中位房价在五年内暴涨至180万澳元。
该分析基于澳大利亚统计局（ABS）划定的SA3地区，发现昆士兰州和南澳的多个地区房价涨幅居全国前列。
其中，黄金海岸 Broadbeach-Burleigh 地区（涵盖Broadbeach Waters、Burleigh Heads与 Mermaid Beach）以 86.75万澳元的涨幅夺得涨幅榜首，目前中位房价达 180万澳元。
布里斯班内东区（Brisbane Inner-East），涵盖 Balmoral、Bulimba、Hawthorne和East Brisbane，五年内房价上涨了 79万澳元，中位数达 172万澳元。
南澳阿德莱德的 Burnside 地区（包括Burnside、Wattle Park与 Beaumont）则上涨了 70万澳元，中位房价目前为 166万澳元。
McGrath Bulimba房产经纪 Tony O’Doherty表示，昆士兰东南部房价长期以来被低估。
“布里斯班的房价现在才回到五年前就该有的水平，” 他说。“对比墨尔本和悉尼，布里斯班工资差距不大，但房价却低很多。”
他说，虽然疫情期间跨州迁徙推高了市场需求，但布里斯班房价的主力买家其实是本地人。
“大家以为是外州人炒起来的，其实大多是本地人抢本地房。”
不过他也指出，如今市场已趋于平稳，不太可能出现类似的剧烈涨幅。
“现在的市场是稳定且健康的。”
在黄金海岸，Black and White 地产中介 Michael Peters 表示，州际、本地与国际人口涌入是房价剧烈上涨的主因。
“我从没见过过去四五年这种级别的涨幅。远程办公让很多人意识到可以搬到阳光之州生活。”
Broadbeach-Burleigh 的土地开发受限，也推高了价格：“该区的新建设多为高楼与公寓，独立住宅用地极其有限。”
在阿德莱德，疫情期间的新迁入人口大量涌入，特别是追求优质学区的家庭推动了 Burnside 等东区房价。
“很多人为了进入好学校学区，甚至变得很疯狂。建房成本又因疫情上升，供给更难跟上。”
Alexander Real Estate中介 Isabela Klemich说，尽管阿德莱德一些区域在五年内房价上涨逾 50万澳元，目前市场已经降温。
“我们不认为价格会下跌，但竞争的激烈程度已经不在。一年前一个开放日能来几十组人，现在能来15组就不错了。”
悉尼与珀斯则各有一处区域在五年内涨幅超过 50万澳元，并突破百万中位价：
悉尼 Rouse Hill-McGraths Hill区（包括 Pitt Town、North Kellyville 与 Rouse Hill）上涨 56万澳元，中位房价达 151万澳元；
珀斯 Melville区（包括 Bateman、Booragoon与 Melville）上涨 52.15万澳元，中位价达到 125万澳元。
无论是黄金海岸的海边生活、布里斯班的内城便利、阿德莱德的学区优势，这些区域在过去五年间帮助业主实现了惊人的资产增值。尽管未来涨势趋稳，但过去的红利已让这些郊区成为澳洲房地产的“黄金样本”。
02
降息后，悉尼这些区房价暴涨！
随着利率下调增强了借贷能力，澳洲买家们同时将目光投向了价格亲民的热门区和高端区。
最新PropTrack数据显示，尽管澳洲一些最便宜区仍在房价涨幅榜上名列前茅，但高价区也开始吸引更多资金充裕的买家关注。
数据表明，利率的放宽已导致全澳范围内房价涨幅趋同，此前布里斯班、阿德莱德和珀斯大幅领先于其他首府城市的“双速市场”现象正开始消退。
此外，利率下调刺激了人们对传统高价区的重新关注，许多高端区的需求不断上升。
REA集团经济执行经理Angus Moore表示，与前几年相比，今年澳洲各大首府城市的 房价涨幅相对均衡。
“过去几年，实际上呈现出两种市场态势，悉尼和墨尔本的房价增长并不快，而阿德莱德、珀斯和布里斯班的房价却涨势迅猛，”他说。
“今年上半年，我们看到所有首府城市的房价涨幅速度相当接近。这既反映了较小市场的放缓，也体现了悉尼和墨尔本开始出现更稳健的增长。”
Moore称，降息总体上支撑了房价上涨，预计进一步下调将有助于降低抵押贷款成本并提高购买力。
“话虽如此，我们预期不会出现特别强劲的增长，”Moore说道，“可负担性仍将是一个挑战，但较低的利率无疑会有所帮助。”
PropTrack数据显示，今年迄今为止，房价涨幅最快的许多区位于规模较小、价格更亲民的区域市场，在这些市场，投资者涌入可能引发房价突然上涨。
位居榜首的是Geraldton的Rangeway，中位价在短短6个月内上涨了19%，达到33.4 万澳元。 其他价格亲民区也取得快速增长，包括Spalding（上涨13%）、Beachlands（上涨 12%）和Mount Tarcoola（上涨12%）。
在首府城市，悉尼西南Menangle的房屋中位价上涨了16%，达到约120万澳元。其他 房屋价格在100万澳元左右的区也大幅上涨，包括Claymore（上涨12%）和Austral （上涨11%）。
Moore表示，尽管近期降息，但可负担性仍然面临挑战，这可能会促使买家将目光投向价格较低的区。
不仅仅是远区房价在上涨，价格较高的市中心也如此，例如Surry Hills（上涨11%）和Darlinghurst（上涨9%），这些区的房屋中位价超过200万澳元。
Moore表示，进一步的降息降低还款金额并提高借贷能力，支撑了高价值区的房价上涨。
维州房价涨幅最高区包括Mildura及其附近的Merbein和Red Cliffs，由于投资者对具有强劲租金收益率的经济适用房的兴趣激增，这些区的房价在6个月内上涨了6%。
与此同时，在墨尔本，今年涨幅最快的是房价超过100万澳元的区，如West Melbourne（上涨8%）以及Parkville、Clayton和Huntingdale（均上涨5%）。
昆州在公寓价格涨幅榜上位居前列，特别是在地区。Rockhampton如Norman Gardens（上涨22%）、Berserker（上涨18%）和Allenstown（上涨16%），跻身澳 洲公寓价格涨幅最快的区之列。
其他公寓价格涨幅强劲的城镇包括昆州的Chinchilla（上涨20%）和Warwick（上涨 17%）、新州北部的Murwillumbah（上涨16%）以及西澳Busselton附近的 Dunsborough（上涨14%）。 *买家需求最旺盛的区* 在许多热门区，一套房产平均收到100多次咨询。
咨询量排名靠前的区大多价格较 为亲民，包括悉尼西部的Werrington和St Marys以及布里斯班南部的Rocklea。
维州大多数需求旺盛的区位于墨尔本西北部，其中大部分房屋中位价低于70万澳 元，包括Dallas、Broadmeadows和Coolaroo。 然而，其他州情况略有不同。西澳和南澳需求最旺盛的区大多位于市中心，且价格往往较高，包括阿德莱德的St Peters和Vale Park以及珀斯的Shenton Park和 Floreat。
在悉尼，除了少数几个价格亲民的热门区域外，其他大多数需求排名靠前的区的房屋中位价都达百万澳元，包括Coogee、Rose Bay和North Sydney。
Bellevue Hill待售房产中位价超过1000万澳元，平均收到122次咨询，这表明高端房地产需求强劲。
当地中介Oliver Lavers表示，降息增强了高端市场的信心，但看房并不总能转化为购买行为。
“我们确实仍然看到大量买家前来看房，但下定决心购买的买家数量并不是最多的，”他说。
像悉尼东区这样的高价区在公寓市场也很受欢迎，Tamarama、Double Bay和Bronte 的房源平均收到超过90次咨询。
Moore表示，降息正在缓解可负担性限制，这使得一些买家可以考虑以前超出其预算的地区。
澳洲房屋和公寓销售最快的许多区都位于阿德莱德，房产在短短两周内就被抢购一空，Moore表示，这是该市供需失衡的一种表现。
“阿德莱德所有类型房屋的销售时间都大幅缩短，需求旺盛，且库存比平时更为有限，因此房屋销售速度很快，”他说。
阿德莱德Roseworthy是房屋销售最快的区，仅需14天，而昆州Townsville的 Garbutt的公寓销售速度更快，仅需13天。
墨尔本如Kilsyth South和Belgrave Heights的房屋，是全澳销售速度最快的房屋 之一，销售时间略超过两周。相比之下，全澳房屋销售中位时间为37天，公寓通常为35天，不过悉尼、墨尔本、布里斯班和阿德莱德的房产销售速度往往更快。
在新州，销售最快的地区为Newcastle的Beresfield和Cardiff South，以及 Wollongong的Mount Saint Thomas和Avondale。
悉尼公寓销售最快的区大多位于城市较昂贵区，包括北部海滩的Balgowlah和 Freshwater，以及Bronte和Clovelly。
Moore表示，当许多人买不起房屋时，公寓可能会迎来更强劲的需求。
03
澳洲买房人正在加紧入市！
尽管澳洲央行日前意外宣布不降息，但买家的热情丝毫未减。
最新数据显示：
随着房价回升的早期迹象浮现，许多买家开始加快入市节奏，澳洲主要城市的拍卖清盘率保持强劲。
据数据公司Cotality公布的初步统计：
全澳拍卖清盘率达到72.2%，仅略低于前一周的73.1%，距离四周前创下的年内最高点74.5%也不远。
这也是清盘率连续第五周维持在70%以上。
墨尔本依旧是全国最活跃的拍卖市场，尽管正值学校假期，该市仍有630套房产进行拍卖，虽较上周的767套有所减少，但与去年同期的628套基本持平。
墨尔本的初步清盘率为70.5%。
悉尼的拍卖活动则略有升温，共有578套房产挂牌拍卖，较去年同期的560套有所增加，初步清盘率为76.2%，与今年2月中旬创下的年内高点持平。
虽然澳央行出人意料地维持利率不变，但对市场情绪几乎没有影响，尤其是对那些急于在房价进一步上涨前入市的首次购房者而言。
他说：“目前市场对利率已经非常适应，如果未来降息，反而会进一步刺激市场。现在市场已经开始向卖方市场转变，各类买家都很活跃，首次购房者、投资者，甚至是州际投资人都在回归。”
在墨尔本内城区Windsor，一套靠近Chapel Lane商业街的两居室公寓吸引了多位首次购房者的竞价，最终以78.6万澳元成交，较75万的底价高出3.6万。
同样热闹的还有Brunswick West一处三居室维多利亚式排屋，位于Albert St，最终以138万成交，远高于原本115万至125万的参考价。
Ray White维州的首席拍卖师Jeremy Tyrrell表示:尽管面临利率不变及学校假期等因素，市场需求依然稳健。
他说：“市场竞争依旧激烈，特别是我们在Ballarat的团队，在周二晚上的拍卖中10套房售出9套，成绩非常亮眼。”
不过，尽管买家积极入市，一些卖家则持谨慎态度。
Wood指出：“有些业主原本以为这次会降息，如今感到有些犹豫，不太愿意立刻把房子推向市场。我们预期一旦降息落地，将可能带来一波集中放盘。”
SQM Research的总监Louis Christopher则认为：目前市场正在恢复中，而此次 “按兵不动” 的利率决定，只是将新一轮放盘潮延后了一个月或两个月。
他说：“房价确实在上涨，但还没到飞涨的地步。我认为一旦下一次降息成真，市场上的买家数量将大幅增加。我们正接近一轮更快的房价上涨周期，但还未真正开始。”
数据显示：悉尼和墨尔本在第二季度的房价均上涨了1.1%。
根据SQM Research预测：
这两个城市在2025年全年的房价涨幅预计将在6%至10%之间。
在其他首府城市中，阿德莱德表现最为抢眼。
本周该市共有75套房产拍卖，初步清盘率为75.6%，不仅高于前一周的65.7%，也超出今年以来67.3%的平均水平。
堪培拉方面则录得六周以来最低的拍卖量，仅有61场，初步清盘率为68.0%，较上周的73.1%有所下滑。
布里斯班本周拍卖数量为103场，为过去12周最低水平，清盘率降至六周低点，仅为61.3%。
04
柯民思提雄心勃勃住房蓝图 打造更公平更可负担愿景
新州州长柯民思（Chris Minns ）15日在一场重要政策演说中，阐述了打造一个更公平、更可负担新州的愿景，计画应对日益严重的住房危机，强化基本公共服务，并缩小地区与郊区的差距。
柯民思在悉尼中央商业区卡林顿街NAB总部的麦凯尔研究所（McKell Institute）会场发表演说。他引用了威廉·麦凯尔、内维尔·温（Neville Wran）和卜卡（Bob Carr）等工党历史领袖的传统，但强调要在2025年实现公平，必须直面新的挑战，其中首当其冲的就是住房问题。
「如果你关心公平，就必须从最大、最根本的问题谈起，那就是住房。」柯民思向在场的政策制定者、工会代表及社区领袖表示，「这是一个单一问题，正在削弱社会流动性，让人们付出更多工时却得不到相应回报，甚至在最严重的情况下，威胁到人们对民主制度的信心。」
州长详细说明了住房负担问题的严重后果，指出悉尼每年流失的年轻人口数量是新迁入的两倍——即便悉尼仍是年轻移民的主要入境地。
「如果我们不在悉尼建造更多房屋，我们终将成为一座『没有孙辈的城市』。」他警告。
柯民思重申政府创纪录的51亿澳元公共住房投资计画，将建造8,400套新住房，其中一半将专门分配给家庭暴力受害者。他同时承诺，将支持私营部门与公共部门一同推动住房建设。
「我们需要每一个部门全力以赴，齐心协力，」他说，话语中不乏对绿党和反对党的批评，指责他们不是美化不作为，就是倡导无配套基础设施的城市蔓延。
谈到工资政策，柯民思为废除公务员工资上限的决定辩护。此举曾遭批评为财政上鲁莽，但州长强调，这是挽救教师、护士与警察人力的必要之举。
「在我们改变之前，核心前线部门的辞职人数首次超过退休人数，」他说。
柯民思指出，自解除工资上限后，州立学校教师已成为全国薪酬最高的群体，每日因缺师而取消或合班的课堂数量减半。警察招募人数也逐步回升，部分原因是政府改为支付学员在高尔本警察学院受训期间的薪资。
州长同时强调，州财政状况已明显改善，前届联盟党政府留下的150亿澳元赤字，如今预计将在两年内转为盈余。
面对悉尼郊区迅速扩张，柯民思承诺持续投资学校、医院及交通建设，特别是北西和南西地区。
「多数情况下，当新家庭搬进新兴住宅区，新州政府往往没有为他们的孩子预备学校，」他坦言。
目前，北西悉尼已在规划建设600间永久教室，涉及博克斯山（Box Hill）、尼林巴（Nirimba Fields）、塔拉旺（Tallawong）及威尔顿（Wilton）等地的新校项目。联邦资助的9亿澳元罗斯山医院（Rouse Hill Hospital）也成为一项标志性计画。
柯民思最后呼吁各政党支持规划改革，打破悉尼住房瓶颈。他直言：「若最终只有我们支持改革，也没关系，」表明工党已准备好在下届选举中，将住房与规划议题作为主轴争取民意授权。
州长将其政策主张视为工党延续公平理想的一部分，呼应惠特兰（Gough Whitlam）曾说过，澳洲人的生活品质不仅取决于收入，也取决于居住地。
「所有努力，」他总结，「都是为了建设一个更公平的新南威尔士州，让每个人都能在体面的家中，拥有良好的工作，最终为这座伟大城市和这片美好土地，写下属于他们的一章。」
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